SAC ou Price: qual sistema de financiamento vale mais a pena?

Na hora de financiar um imóvel, uma das decisões mais importantes — e menos discutidas — é a escolha do sistema de amortização. SAC ou Price? A resposta depende do seu perfil financeiro, mas entender as diferenças pode te economizar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

O que é amortização?

Amortização é a parte da parcela que efetivamente abate a sua dívida. Em todo financiamento, a parcela mensal é composta por dois elementos: a amortização (redução do saldo devedor) e os juros (custo do dinheiro emprestado). A diferença entre SAC e Price está em como esses dois elementos se dividem ao longo do tempo.

Como funciona o Sistema SAC

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é sempre a mesma todos os meses — calculada simplesmente dividindo o valor financiado pelo número de parcelas. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros mensais também diminuem progressivamente.

O resultado: as parcelas começam mais altas e ficam menores com o tempo. No início você paga mais, mas a dívida cai mais rápido — e você paga menos juros no total.

Como funciona a Tabela Price

Na Price, as parcelas são todas iguais do início ao fim. Isso facilita o planejamento financeiro — você sabe exatamente quanto vai pagar todos os meses durante todo o contrato. Porém, nos primeiros anos, a maior parte de cada parcela é composta por juros, e muito pouco abate a dívida de fato.

Isso significa que nos primeiros anos de um financiamento Price, o saldo devedor cai muito lentamente — e você paga mais juros no total do que pagaria no SAC.

Comparativo com números reais

Para entender a diferença na prática, veja a simulação de um financiamento de R$300.000 a 0,85% ao mês em 360 meses (30 anos):

A diferença de R$114.870 é significativa — e é exatamente o mesmo imóvel, com a mesma taxa e o mesmo prazo. A única variável é o sistema de amortização.

Quando escolher a Price?

A Price faz sentido quando a parcela inicial do SAC ultrapassa o limite de comprometimento de renda exigido pelo banco (geralmente 30% da renda bruta familiar). Como a primeira parcela do SAC é maior, pode acontecer de o banco aprovar o financiamento na Price mas não no SAC para o mesmo valor de imóvel.

Nesse caso, uma estratégia é financiar na Price e fazer amortizações extras sempre que possível — usando o 13º salário, a PLR ou qualquer recurso extra para abater o saldo devedor nos primeiros anos, quando os juros têm maior impacto.

O que acontece se eu quiser antecipar parcelas?

Antecipar parcelas é sempre vantajoso, especialmente nos primeiros anos do financiamento — quando o saldo devedor é maior e os juros têm mais impacto. No SAC, a antecipação reduz o número de parcelas restantes. Na Price, dependendo do banco, pode reduzir o valor da parcela ou o prazo — e você pode escolher qual prefere.

Uma antecipação de R$10.000 feita no 1º ano do financiamento pode gerar uma economia muito maior do que a mesma antecipação feita no 25º ano. O momento importa tanto quanto o valor.

Posso usar o FGTS no financiamento?

Sim. O saldo do FGTS pode ser usado como entrada ou para amortizar o saldo devedor em financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para isso, o imóvel precisa ser residencial e urbano, você não pode ter outro financiamento ativo pelo SFH, e precisa ter pelo menos 3 anos de contribuição ao FGTS. Usar o FGTS como entrada é uma das formas mais eficientes de reduzir o valor financiado e, consequentemente, os juros totais.